Sprzedaż mieszkania z kredytem potrafi brzmieć jak operacja nie do ogarnięcia. Tymczasem w praktyce to normalna transakcja, tylko z kilkoma dodatkowymi krokami, które da się spokojnie zaplanować. W tym artykule pokazuję po kolei, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem – co sprawdzić w umowie, jak rozmawiać z bankiem i na co uważać, żeby nie przepłacić i nic Cię po drodze nie zaskoczyło.
Najważniejsze informacje:
- Mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać bez problemu, a sama hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje transakcji.
- Przy sprzedaży część ceny trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a dopiero pozostała kwota jest Twoją nadwyżką, którą możesz wykorzystać np. na wkład własny do kolejnego zakupu.
- Najważniejsze rzeczy do sprawdzenia przed sprzedażą to warunki wcześniejszej spłaty, aktualne saldo kredytu, dokumenty z banku oraz ewentualny podatek, jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy to w ogóle możliwe?
Jeśli zastanawiasz się, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem, odpowiedź brzmi: tak – i da się to zrobić w uporządkowany, bezpieczny sposób.
Hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży. To standardowa sytuacja, z którą banki i notariusze pracują na co dzień.
Działa to całkiem prosto. Kupujący staje się nowym właścicielem, część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do Twojego banku na spłatę kredytu, a dopiero reszta środków wpływa na Twoje konto. Po spłacie zobowiązania bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Ważne jest to, że bank nie musi wyrażać zgody na samą sprzedaż mieszkania z kredytem. Interesuje go jedno – żeby kredyt został spłacony zgodnie z umową.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem – od czego zacząć?
Jeśli chcesz się zabierać za sprzedaż mieszkania z kredytem, warto najpierw przeanalizować kilka kwestii po to, aby wiedzieć, na czym stoisz finansowo i co Ci się opłaca.
1. Zajrzyj do umowy kredytu
Na początek sprawdź warunki wcześniejszej spłaty w swojej umowie kredytowej. Zwłaszcza to, czy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę.
Ddla umów podpisanych od 2017 roku może to być maks. 3% spłacanej kwoty przez pierwsze 3 lata od zawarcia umowy, potem zawsze bezpłatnie. W przypadku kredytów zaciągniętych przed 2017 rokiem ta prowizja jest często pobierana, więc tym bardziej warto ją sprawdzić.
To ważne, bo dopiero wtedy wiesz, ile pieniędzy realnie zostanie Ci w kieszeni po sprzedaży.
2. Poproś bank o zaświadczenie o posiadanym kredycie wraz ze zobowiązaniem do wykreślenia hipoteki
Kolejny krok to zaświadczenie z banku, w którym znajdziesz m.in.:
- aktualne saldo kredytu na określony dzień i naliczone odsetki,
- numer rachunku technicznego, na który ma trafić spłata,
- informację o ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę,
- potwierdzenie, że po spłacie kredytu bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.
Ten dokument pokazujesz później kupującemu i notariuszowi. Dzięki temu wszyscy wiedzą, ile dokładnie trzeba spłacić i jak technicznie zostanie to zrobione.
3. Ustal realną cenę mieszkania
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem ważne jest to, żeby z ceny sprzedaży na pewno dało się spłacić cały kredyt wraz z ewentualnymi kosztami. Bo dopiero nadwyżka od tej kwoty będzie Twoimi środkami, które możesz wykorzystać np. na wkład własny przy kolejnym kredycie mieszkaniowym.
Aby ustalić odpowiednią cenę, która będzie dobrze odzwierciedlała rynkową wartość mieszkania, warto skorzystać z wyceny rzeczoznawcy albo samemu przeprowadzić rzetelną analizę ogłoszeń w okolicy.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak wygląda procedura?
Jeżeli znajdziesz już kupca, to ma on dwie możliwości zapłaty za mieszkanie - płaci gotówką albo bierze na ten cel kredyt. Od tego zależy, jak ma być przeprowadzona cała transakcja.
Gdy kupujący płaci gotówką
Zacznij od tego, żeby poinformować kupującego, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. To raczej standardowa sytuacja, ale też ważny fakt związany z zakupem, więc trzeba od razu postawić sprawę jasno.
Kupujący dostaje do wglądu zaświadczenie z banku i odpis z księgi wieczystej, żeby zobaczyć stan hipoteki. U notariusza podpisujecie akt sprzedaży. W akcie wpisana jest pełna cena mieszkania, ale pieniądze są dzielone w określony sposób:
- część kwoty trafia na rachunek techniczny banku i spłaca Twój kredyt,
- pozostała kwota wpływa na Twoje konto – to jest właśnie Twoja nadwyżka.
Po zaksięgowaniu środków bank zamyka kredyt i wydaje tzw. list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki. Ten dokument przekazujesz kupującemu, a on składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Dla Ciebie oznacza to, że kredyt mieszkaniowy wygasa, mieszkanie ma nowego właściciela, a Ty zostajesz z tym, co zostało po spłacie.
Gdy kupujący bierze kredyt
Gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, pojawia się dodatkowy krok – umowa przedwstępna. To w niej:
- ustalacie cenę,
- terminy,
- sposób rozliczenia Twojego kredytu (czyli ile z ceny ma trafić do Twojego banku).
Kupujący składa wniosek o kredyt. Bank kupującego analizuje nieruchomość, przyjmuje promesę z Twojego banku i akceptuje konstrukcję transakcji. Po wydaniu decyzji kredytowej podpisujecie ostateczny akt przeniesienia własności. Pieniądze z kredytu kupującego trafiają częściowo na spłatę Twojego kredytu, a reszta zasila Twoje konto.
Dalej proces wygląda podobnie: spłata, list mazalny, wykreślenie starej hipoteki i – jeśli kupujący również ma kredyt – wpis nowej hipoteki na rzecz jego banku.
Sprzedać mieszkanie z kredytem przed upływem 5 lat – co z podatkiem?
Osobna kwestia, którą musisz mieć na uwadze, to podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Tu często pojawia się pytanie, czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem przed upływem 5 lat.
Te 5 lat liczy się od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Jeśli sprzedasz je wcześniej, urząd skarbowy potraktuje to jako źródło przychodu i może pojawić się obowiązek podatkowy.
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat podatkowych płacisz 19% podatku dochodowego od dochodu. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (plus udokumentowane koszty, np. część opłat notarialnych czy remont, jeśli masz faktury).
Jak uniknąć podatku? Ulga mieszkaniowa
Zgodnie z Ustawą o PIT, od 1 stycznia 2022 r. można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat, jeśli pieniądze uzyskane w tej sposób wydasz na spłatę swojego zobowiązania. Jest to tak zwana ulga mieszkaniowa.
Polega to na tym, że w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś mieszkanie, trzeba przeznaczyć pieniądze na własny cel mieszkaniowy, czyli właśnie spłatę kredytu, ale też zakup nowego mieszkania, domu, działki pod budowę albo remont nowej nieruchomości.
Przykład
Jeśli sprzedałeś mieszkanie np. w lipcu 2025 roku, to rok podatkowy kończy się w grudniu, więc czas na skorzystanie z ulgi masz do grudnia 2028 roku.
W takim przypadku sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego bardzo często się łączą. Spłacasz stary kredyt, a nadwyżkę przeznaczasz na wkład własny do kolejnego kredytu mieszkaniowego, przy okazji korzystając z ulgi podatkowej.
Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego – jak to ułożyć w praktyce?
Jeśli Twoim celem nie jest tylko pozbycie się kredytu, ale zmiana mieszkania na inne, to plan działania zwykle wygląda tak:
- Sprzedaj obecne mieszkanie z kredytem.
Finalizujesz sprzedaż, a z otrzymanej ceny w pierwszej kolejności kupujący spłaca kredyt hipoteczny w całości. - Ustal, jaka nadwyżka Ci zostaje.
To, co zostanie po spłacie kredytu (minus ewentualne koszty), może stać się Twoim wkładem własnym na kolejną nieruchomość. - Zaplanuj nowe finansowanie.
Składasz wniosek o kolejny kredyt mieszkaniowy – bank liczy Twoją zdolność kredytową już bez poprzedniego kredytu, co działa na Twoją korzyść. - Zsynchronizuj terminy sprzedaży i zakupu.
Postaraj się ustalić razem z kupującym i sprzedającym drugą nieruchomość takie terminy, abyś mógł płynnie przeprowadzić się z jednego mieszkania do drugiego i nie zostać bez lokum i z rzeczami w kartonach. - Zaplanuj okres przejściowy (jeśli trzeba).
Czasem realnie nie da się zgrać wszystkiego co do dnia. Wtedy warto od razu założyć okres przejściowy, np. kilka miesięcy wynajmu, żeby na spokojnie dopiąć zakup nowego mieszkania.
Na co uważać przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
Podsumowując, przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym zwróć szczególną uwagę na kilka rzeczy:
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – jeśli Twój bank ją pobiera, to pamiętaj, aby wkalkulować ją w całą transakcję albo zorientować się, czy da się jej uniknąć.
Wskazówka ode mnie
W wielu bankach można przejść na stałe oprocentowanie ze zmiennego i tym samym anulować opłatę za wcześniejszą spłatę.
- Zaświadczenie z banku – zgłaszasz w banku, że chcesz sprzedać mieszkanie i prosisz o zaświadczenie z saldem kredytu, numerem konta do spłaty i informacją, że po spłacie bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Ten dokument pokazujesz kupującemu i notariuszowi.
- Dyspozycja spłaty – upewniasz się w banku, czy oprócz przelania środków trzeba złożyć osobny wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli tak, wypełniasz go (online lub w oddziale), żeby bank faktycznie zamknął kredyt, a nie tylko przetrzymał pieniądze na rachunku technicznym.
- List mazalny – po całkowitej spłacie kredytu prosisz bank o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Ten dokument przekazujesz kupującemu, bo na jego podstawie złoży wniosek do sądu – bez tego w księdze dalej widnieje Twoja stara hipoteka.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem to naprawdę częsty przypadek. Jednak ważne, żebyś:
- sprawdził warunki wcześniejszej spłaty i miał promesę z banku,
- policzył, ile realnie zostanie Ci po spłacie kredytu,
- pamiętał o podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat i o uldze mieszkaniowej, jeśli od razu myślisz o nowej nieruchomości.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Czy kupujący musi wiedzieć, że mieszkanie jest obciążone kredytem?
Tak, kupujący powinien od początku wiedzieć, że na mieszkaniu jest hipoteka. To standardowa sytuacja, ale wymaga pokazania dokumentów z banku i odpowiedniego zapisania sposobu rozliczenia pieniędzy w umowie.
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem wydłuża całą transakcję?
Czasem tak, bo pojawiają się dodatkowe formalności związane z bankiem, zaświadczeniem o saldzie kredytu i późniejszym wykreśleniem hipoteki. Mimo to dobrze przygotowana sprzedaż z kredytem zwykle przebiega sprawnie i da się ją bezpiecznie zaplanować.
Czy po sprzedaży mieszkania bank sam zamyka kredyt?
Nie zawsze wystarczy sam przelew środków. W wielu przypadkach trzeba jeszcze złożyć dyspozycję wcześniejszej spłaty, żeby bank formalnie zamknął kredyt i przygotował dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki.
Na co najbardziej uważać przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Przede wszystkim na prowizję za wcześniejszą spłatę, poprawne rozliczenie środków z kupującym i komplet dokumentów z banku. Duże znaczenie ma też dobre zgranie terminów, jeśli sprzedaż ma być połączona z zakupem nowej nieruchomości.
Czy kupujący wykreśla hipotekę po spłacie kredytu?
Tak, po otrzymaniu z banku zgody na wykreślenie hipoteki to kupujący składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Bez tego stara hipoteka nadal będzie widniała w księdze wieczystej.
